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上海豪宅市场热度依旧。

11月25日，位于上海黄浦核心区域的高端项目露香园·天誉迎来开盘，该项目推出建筑面积260至882平方米天际大宅，开盘当日即创下约78亿元的销售成绩。

根据公开信息，该项目均价约17.6万元/平方米，此次推出150套房源，共收到152组有效意向认购，认购率达到101.33%。

今年上海豪宅项目走出独立行情。举例而言，10月27日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，均价17.2万元/平方米的158套房源当日售罄。据“融创官微”，外滩壹号院二期在今年内已三开三罄，总销售套数472套，总成交金额215亿元。

在此之前，单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源于9月27日售罄，收金119.79亿元。同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期，该项目年内三次开盘均实现“日光”。

据克而瑞上海机构统计，2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

受中高端住宅供应维持高位影响，根据国家统计局数据，今年10月，上海新房环比涨幅持续领跑全国，环比上涨0.3%。同时，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨29个月，并且自今年3月份以来环比连续8个月领涨。

在业内看来，今年以来上海豪宅市场热度持续较高，改善性需求旺盛在一定程度上支撑起房价的坚挺走势。

据澎湃新闻不完全统计，今年以来（截至10月30日），上海共成交单价15万元以上豪宅项目至少16个（含同一项目不同批次），共计供应套数超2472套。从成交情况看，10个项目开盘实现“日光”，1项目开盘当日去化率99%，16个项目开盘日共计成交2226套。

从区域分布看，16个项目中，黄浦区共计10个、浦东新区4个、徐汇区和长宁区分别为1个。

澎湃新闻对其中14个披露有效意向认购客户名单的豪宅项目按省（市）进行统计分析，去除公司买家，共计识别3787组客户。其中，上海客户1792组，占比47.32%；江浙籍客户共计930组，占比24.56%。从认购名单的身份信息识别，男性占比55.98%；女性占比44.02%。

此外，克而瑞研究中心此前发布的上海豪宅热销的产品及客群调研中提及，从年龄段看，购房的主力已经从“60/70后”向“80/90后”转移，这群新贵中大部分资金来源还是父母。按总价将豪宅进行划分来看，5000万以上的奢豪客户画像以私营企业主为主，以及他们的“二代”，“二代”基本有海外留学背景，且浙江的企业占比最高，其次是江苏和安徽，他们偏好保值性更强的核心地段。

上述调研显示，构成此轮上海豪宅客群的主要有四类需求：一是资产配置需求。资产配置保守型人群，持币多年，瞄准核心板块的稀缺产品或是富裕家庭多套合一，实现固定资产配置优化；二是改善置换需求。核心城区改善置换，更偏好同区域同板块的豪宅产品或是追求物业类型升级的豪宅改善客户。三是在沪首置人群。包括非沪籍富裕家庭的“二代”首次置业或是长三角富裕阶层一家四口为教育资源在上海置业。四是投资投机需求。

澎湃新闻在实地采访中也了解到，部分购房者已经历2-3年的打新之路。一名购买陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”的购房者对记者表示，“从2020年开始，我就陆续把几套小房子整合了。现在买房的逻辑已经变了，以往可能是普涨，现在是分化的。”他认为，“核心城市、核心地段的房产是有稀缺性的，也符合个人改善的需求，所以哪怕市场有波动，也不会太大。”

也有购买黄浦区“绿城外滩兰庭”的购房者表示，“个人比较喜欢绿城的产品。目前已购有绿城黄浦湾作为自住，再次购入绿城外滩兰庭为儿子置业。”其表示，一方面是同一项目不同批次的价格呈现上涨的趋势，另一方面，虽然一二手房价格倒挂现象正在逐步减少，但核心地段、热门板块的项目倒挂的情况仍然存在。作为自住需求，后续价格的变动对自身影响不会太大。能增值保值更是锦上添花。

上海壹亿豪宅合伙人Bobo在接受采访时表示，各地买家都看好上海核心区域的优质资产。随着豪宅项目的供应增加，后续豪宅市场或也将面临分化的格局，不同项目之间竞争加剧，卷地段、卷品质、卷户型，买家肯定会择优选择。“从整体市场而言，不同项目都有自身的客群，买家也会根据自身情况有多少钱办多少事。”

对于后续项目的供应安排，11月23日，网上房地产官网公示新一批近期将上市新建商品住房项目，9个新房项目将上市，上市面积共约14.68万平方米，合计1130套房源，项目分布于浦东、静安、杨浦、宝山、奉贤、松江以及青浦区。

该批次项目备案均价从42529元/平方米至169800元/平方米不等。其中，位于浦东陆家嘴的邑江庭（推广名“陆家嘴太古源 源邸”）项目以16.98万元/平方米的备案均价领跑。此外，浦东的汤臣嘉浩园备案均价13.8万元/平方米；位于静安的永兴里以及杨浦的悦江璟庭的备案均价分别为12.5万元/平方米、12.7万元/平方米。

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